Arsa sahibinin arsasına ait belli payları yükleniciye(müteahite) veya 3. Kişiye devretmeyi, yüklenicinin(müteahhitin) ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapma ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmı devir borcu altına girdiği sözleye kat karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilir
Bu sözleşmede, arsa sahibinin ve müteahhidin(yüklenicinin) karşılıklı edimleri vardır. Bunlar; Arsa sahibinin belirli arsa payının müteahhitte devretmesi ve müteahhitin de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmesidir
Burada müteahhit veya yüklenici, sadece sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz. Müteahidin borcundan tümüyle kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen yapıya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirip arsa sahibine teslim etmesi gerekir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Bu sözleşmede tarafların borçlarına baktığımızda, ifanın niteliği taşınmaz devri olduğu için, yani Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi aynı zamanda bir taşınmaz devri taahhüdü içerdiği için, noterlik kanunun 60. Maddesi kapsamında noterlikçe resmi şekilde yapılması zorunludur. Noterden yapılmamış kat karşılığı inşaat sözleşmeleri kural olarak geçersizdir ve tarafların verdikleri ancak TBK. Sebepsiz zenginleşmeye ilişkin hükümleri gereği geri istenebilir. Yine buna binaen sonradan sözleşmenin koşullarında ki esaslı değişiklikler yapılması resmi şekle tabidir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh düşülmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri konusundaki hükümlerle aynı usule tabidir.
Bu sözleşmenin Şekil Şartları Nelerdir?
Şekle aykırı olarak yapılan yani noterden yapılmayan, yalnızca taraflar arasında sözleşme hazırlanarak yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir. Ve geçersiz bir sözleşmeye dayalı olarak yapılan ifalar TBK 77. madde vd. gereği istenebilir. Ancak müteahhit arsa sahibinin yarattığı güven neticesinde inşaatın büyük bir bölümü yapmışsa, yani yapılan inşaatın bedelini sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği karşılığının istenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edecekse, arsa sahibi direk geçersiz sözleşmeye dayanamaz. Müteahhitte karşı haksız iktisap hükümlerine dayalı tazmin sorumluluğu doğacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İçeriği Nasıl Hazırlanmalıdır?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi değişik türlerde yapılmaktadır ancak uygulamada en çok karşılaşılanı ve başarı sağlananı hem kat karşılığı inşaat sözleşmesi hem de satış vaadi sözleşmesinin beraber yapılmış olmasıdır. Bu çeşit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde hem taşınmaz satış vaadi, hem de inşaat yapımı aynı sözleşmede bir arada düzenlenmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ve Tek Taraflı fesih.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde taraflar tek taraflı irade açıklaması ile sözleşmeden dönemez ve fesih edemezler. Yargıtay uygulaması ve bu konudaki içtihat birliği sebebiyle sözleşmenin feshini talep etmek için DAVA AÇMAK gerekiyor. Yine de dava açmadan önce taraflar ihtarname yoluyla alacak,istek ve taleplerini karşı tarafa ileterek çözüm bulmaya çalışmalı, çözüm bulunamaması durumunda açılacak olan davada bu ihtarname işimize yarayacaktır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Konu Olduğu Davalarda Görev ve Yetki
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıklar bakımından görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Ancak arsa sahibi ve yüklenicinin Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sıfatına haiz olmaları halinde söz konusu uyuşmazlık bakımından görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olacaktır. Yetkili mahkemesi ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
